El más reciente estudio de Accumin (Tinsa) revela la disparidad en el mercado inmobiliario español, con San Sebastián requiriendo un esfuerzo financiero cuatro veces mayor que Zamora.
Madrid.– La compra de una vivienda de 100 metros cuadrados mediante un crédito hipotecario representa un reto económico que limita el acceso a numerosas personas. Actualmente, 14 ciudades españolas solicitan ingresos netos familiares superiores a 2.500 euros al mes para hacer frente a esta adquisición, en un contexto de demanda constante que presiona los mercados locales.
Así lo refleja el informe sectorial publicado este miércoles por Accumin Intelligence, la unidad especializada en análisis de datos e inteligencia artificial de la tasadora Tinsa. El documento, que evalúa la situación habitacional en 60 ciudades españolas, destaca una marcada desigualdad territorial en el nivel de acceso a la propiedad.
San Sebastián y Zamora: extremos opuestos en el mercado
El estudio evidencia una significativa diferencia geográfica en el país. La ciudad con mayores exigencias económicas es San Sebastián, donde para comprar una vivienda promedio se requieren ingresos netos mensuales de 5.074 euros. Esta cifra duplica la media nacional y es cuatro veces más alta que la de la capital más accesible del análisis.
En contraste, Zamora se presenta como la capital más asequible. Allí, los ingresos netos familiares necesarios son de 1.279 euros al mes. Gracias a estos precios moderados, Zamora es la única ciudad entre las 60 estudiadas donde una persona soltera sin cargas familiares que perciba el Salario Mínimo Interprofesional (estimado en unos 1.323 euros netos en 12 pagas) podría comprar una vivienda de manera autónoma sin superar niveles prudentes de endeudamiento.
Parámetros de esfuerzo y criterios bancarios
Para estandarizar las comparaciones, el informe toma una vivienda tipo de 100 metros cuadrados y un préstamo hipotecario que cubre el 80% del valor del inmueble.
Además, se aplica la regla bancaria común que establece que la cuota mensual no debe superar el 35% del salario neto del hogar. Bajo estas condiciones, el promedio nacional de ingresos netos requeridos es de 1.999 euros mensuales (unos 35.000 euros brutos anuales).
Factores que generan presión: empleo y función capitalina
Las 14 ciudades que exigen ingresos familiares superiores a 2.500 euros al mes se concentran principalmente en grandes capitales y áreas metropolitanas del País Vasco, la Comunidad de Madrid y Cataluña.
Según los especialistas, estos mercados registran una alta demanda de vivienda debido a su dinamismo económico, capacidad para atraer talento, generación de empleo estable y su condición de centros administrativos, lo cual limita la oferta y eleva los precios.
La costa mediterránea presenta dos realidades paralelas
El análisis de la filial de Tinsa dedica una sección a la costa mediterránea, un litoral dividido en dos mercados residenciales distintos:
- El mercado premium internacional: numerosas localidades destacan por su atractivo para compradores extranjeros y viviendas de segunda residencia de lujo, como Marbella, Palma de Mallorca o Benidorm. En estas zonas, la evolución del precio de la vivienda no está vinculada a la capacidad adquisitiva de la población local.
- El mercado accesible nacional: por otro lado, existen ciudades en la costa con menor influencia extranjera y costos más moderados. Ejemplos son capitales como Almería (1.727 euros netos mensuales requeridos), Murcia (1.526 euros) o Castellón (1.338 euros).
El perfil de la «España accesible»
Frente a la presión en los archipiélagos, zonas exclusivas del mediterráneo y grandes urbes, las comunidades del interior peninsular concentran, de forma casi general, las ciudades con mayor accesibilidad en el país.
Este conjunto, denominado por los analistas como el mapa de la «España accesible», representa opciones habitacionales viables para rentas medias y bajas. Además de Zamora, sobresalen Lugo (que precisa 1.322 euros mensuales), Ciudad Real (1.323 euros) y Palencia (1.339 euros), cuyos mercados muestran una realidad habitacional y demográfica distinta a la de las regiones con mayor presión.
